Τι κερδήθηκε και τι χάθηκε στη μάχη του Ελληνικού - Συνέντευξη με τον Νίκο Μπελαβίλα, καθηγητή του ΕΜΠ

Συνέντευξη στην Ιωάννα Δρόσου

Την περασμένη εβδομάδα εγκρίθηκε το Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) και προχωρά η υπογραφή του Προεδρικού Διατάγματος για το Ελληνικό. Τελικά τι προβλέπεται σε αυτή

τη συμφωνία;

Με δυο λόγια, θα γίνει μία πόλη και ένα πάρκο. Η συμφωνία περιλαμβάνει μια αστική ζώνη χιλιάδων κατοίκων και ένα χώρο μητροπολιτικού πρασίνου 3.150 στρεμμάτων. Η συνολική δόμηση αντί να φθάνει στα 3,6 εκατ. τετραγωνικά, όπως είχε συμφωνηθεί στην περίοδο Σαμαρά, έχει όριο τα 2,7 εκατ. τετραγωνικά. Το πάρκο, μέσα από τις διαπραγματεύσεις, έφτασε στο μισό της έκτασής του Ελληνικού.

Αυτή τη στιγμή έχουμε 2.000 στρέμματα αμιγώς ορισμένου πάρκου, 600 στρέμματα κοινόχρηστους πράσινους χώρους και άλση ως προέκταση του, 300 στρέμματα πράσινους ανταποδοτικούς κοινόχρηστους χώρους και άλλα 250 στρέμματα στην παραλία, εκ των οποίων τα τελευταία 100 εξασφαλίστηκαν, μετά την απόφαση για ελεύθερη αδόμητη παραλία μήκους ενός χιλιομέτρου. Και να μην ξεχνάμε τους αρχαιολογικούς χώρους, τα ρέματα και τα νεότερα μνημεία που αποτελούν πλέον θεσμοθετημένα στοιχεία του πάρκου.

Οι νίκες, οι ήττες και εκκρεμότητες

Επομένως, τι κερδήθηκε και τι χάθηκε με τη νέα συμφωνία;

Γύρω από την επένδυση στο Ελληνικό συσπειρώθηκε μία ολιγαργική συμμαχία. Δηλαδή, μεγάλα κεφάλαια, καθεστωτικά μέσα ενημέρωσης και ένας στρατός μεσαζόντων, μαζί με τους πολιτικούς εκπροσώπους τους στη βουλή, είχαν το Ελληνικό κορυφαίο συμβολικό δείγμα μια ολόκληρης πολιτικής, απαιτώντας να έχουν οι επενδυτές το δικαίωμα να κάνουν ό,τι θέλουν στη γη ή στην οικονομία με μια και μόνο υπογραφή, με μία και μόνη έγκριση-χωρίς κανενός τύπου έλεγχο. Ένα πρώτο στοιχείο της μεγάλης σύγκρουσης από το 2015 μέχρι σήμερα ήταν ότι διεκδικήθηκε και ανατράπηκε αυτό. Η διαπραγμάτευση έγινε δημόσια, αρχής γενομένης τον Ιανουάριο του 2016, όταν κατορθώθηκε να δημοσιοποιηθεί το ως τότε απόρρητο master plan. Έκτοτε, δεν κατάφεραν να εμποδίσουν το δημόσιο και τους φορείς του από το να μην έχουν λόγο για το τι θα γίνει στο Ελληνικό. Παρότι, αυτοί που προανέφερα το προσπάθησαν με κάθε τρόπο. Η ανάκτηση της δημοκρατίας στον πολεοδομικό σχεδιασμό, θεωρώ ότι είναι ένα από τα ισχυρά θετικά σημεία αυτής της εξέλιξης. Αν δεν είχε γίνει θα καθιερωνόταν ένας νέος τύπος επενδύσεων, όπου η δημόσια διαβούλευση δεν θα είχε θέση και το δημόσιο δεν θα είχε κανέναν έλεγχο. Το δεύτερο θετικό στοιχείο, σε ό,τι αφορά τη δόμηση κερδήθηκε ένα 30% αυτού που επιδιώχθηκε και αφορά κυρίως τα χαμηλότερα κτίρια, αφού για τους ουρανοξύστες και το καζίνο δεν κατορθώθηκε ούτε μια υποχώρηση. Τέλος, σε ό,τι αφορά το πράσινο επιτεύχθηκαν πολλοί από τους στόχους της διαπραγμάτευσης. Δηλαδή, το πράσινο είναι δημόσιο, με προσβάσεις στη θάλασσα. Δεν θα είναι μια εσωτερική αυλή, αλλά ένα ανοιχτό πάρκο. Μάλιστα, η συμφωνία προβλέπει ρητά ότι το πάρκο θα υλοποιηθεί άμεσα, μέσα στην επόμενη επταετία.

Εδώ ίσως πρέπει να ξεκαθαρίσουμε κάτι. Τα κινήματα, η αυτοδιοίκηση, η δική μας αριστερά είχαμε όλα αυτά τα χρόνια ως πιλότο τη μελέτη του Εργαστηρίου Αστικού Περιβάλλοντος του ΕΜΠ για το Μητροπολιτικό Πάρκο Ελληνικού. Αν επιχειρήσουμε τη σύγκριση μπορούμε να βγάλουμε ψύχραιμα συμπεράσματα: Στη μελέτη ΕΜΠ προτείναμε ένα Μητροπολιτικό Πάρκο με αστικό πράσινο, αθλητισμό, πολιτισμό και ήπια αναψυχή έκτασης 5.280 στρεμμάτων από το σύνολο του χώρου. Τα υπόλοιπα περίπου 1.000 στρέμματα θα είχαν χαμηλή δόμηση μητροπολιτικού κέντρου, τοπικού κέντρου, διοίκησης, εμπορίου και αναψυχής. Το πάρκο που προβλέπεται σήμερα να κατασκευαστεί με ακριβώς τις ίδιες χρήσεις θα έχει έκταση 3.150 στρέμματα, δηλαδή το 60% αυτού που είχε προταθεί και ακριβώς το μισό του συνολικού οικοπέδου. Θα είναι δε 2,5 φορές μεγαλύτερο από το πάρκο Τρίτση, 3,5 φορές από ότι έχει απομείνει ως πάρκο στο Γουδί και πέντε φορές μεγαλύτερο από το νέο πάρκο του Φαληρικού Όρμου. Αυτό είναι το καλό. Το κακό είναι ότι στην υπόλοιπη έκταση επιτρέπεται πλέον υψηλή δόμηση, η οποία μπορεί μεν μέσα στις διαπραγματεύσεις να μειώθηκε κατά 25%, δεν παύει όμως να είναι τεράστια.

Άρα η εταιρεία δεν μπορεί να βάλει ως προτεραιότητα το χτίσιμο των κτιρίων και να στείλει στις καλένδες τους χώρους πρασίνου;

Όχι. Και αυτό είναι επίσης μια από τις μεγάλες επιτυχίες της διαπραγμάτευσης. Η κατασκευή του πάρκου είναι εμπροσθοβαρής. Ο επενδυτής είναι υποχρεωμένος να το ολοκληρώσει σε ορισμένο χρονικό διάστημα. Δεν θα έχουμε μια επανάληψη της εποχής των ολυμπιακών έργων, όπου υπήρξε μια υπόσχεση για πάρκα που δεν υλοποιήθηκαν ποτέ. Αν δεν τηρηθεί αυτός ο όρος θα αρχίσουν οι συμβατικές εμπλοκές, όπως ισχύει με οποιαδήποτε εταιρεία που υπογράφει μια σύμβαση με το δημόσιο και παραβιάζει τους όρους.

Όσον αφορά τα ρέματα, τι αποφασίστηκε;

Διατηρούνται ακέραια, προστατευμένα και με πολύ καλούς όρους. Χωμάτινα, με φυσικές κοίτες, υδροχαρή φυτοκάλυψη. Και εδώ ας έχουμε το νου μας να τηρηθεί αυτή η απόφαση. Το ίδιο ισχύει για τη μεταφορά του Αγίου Κοσμά-όπως προβλέπεται πλέον γιατί στην αρχική σύμβαση προβλεπόταν απλώς η έξωσή του. Να εξασφαλίσουμε εντός του πάρκου αντίστοιχες εγκαταστάσεις λαϊκού αθλητισμού και ανοιχτού αθλητικού κέντρου. Μια ακόμα πολύ σοβαρή εκκρεμότητα είναι η μεταφορά του αμαξοστασίου των αστικών συγκοινωνιών της Νότιας Αθήνας. Η διάλυση αυτού του κέντρου θα είναι ένα πολύ μεγάλο πρόβλημα για την εύρυθμη λειτουργία μεταφορών στη Νότια Αθήνα. Χώροι για τόσο μεγάλα αμαξοστάσια στην ευρύτερη περιοχή δεν υπάρχουν. Ιδέες για τέτοιους χώρους στη ζώνη προστασίας του Υμηττού, καλό θα είναι να αποσυρθούν αμέσως, γιατί θα υπάρξει πολύ μεγάλο πρόβλημα με κατοίκους, οικολογικές οργανώσεις και δικαστήρια. Ειδικά για το αμαξοστάσιο είναι λογικό να γίνει μια επαναδιαπραγμάτευση με τους επενδυτές, ώστε να παραμείνει στο χώρο του Ελληνικού με όρους περιβαλλοντικού εκσυγχρονισμού.

Αν χτιστούν ποτέ…

Το καζίνο ήταν το μοναδικό μη διαπραγματεύσιμο στοιχείο από την εταιρεία. Γιατί επέμενε τόσο πολύ, από τη στιγμή που υπάρχουν στοιχεία ότι τα καζίνο, τουλάχιστον στην Ελλάδα, δεν αποδίδουν τελικά τόσα κέρδη;

Πράγματι τα καζίνο στην Ελλάδα έχουν σημειώσει πτώση τζίρου της τάξης του 40-60%. Με τα στοιχεία που υπάρχουν κανένα από τα εννιά καζίνο στην Ελλάδα δεν είναι βιώσιμο. Το νέο καζίνο στο Ελληνικό θα κλείσει τα άλλα δύο καζίνο στην Αττική, λόγω του ότι η οικονομία των καζίνο είναι κανιβαλική. Έχει άμεση απόδοση, αλλά μονάχα εις βάρος των άλλων αντίστοιχων επιχειρήσεων, αφού ο πληθυσμός των παικτών στα καζίνο παραμένει σχετικά ο ίδιος. Κατά κανόνα, αυτή η απόδοση διαρκεί μια πενταετία και ύστερα φθίνει κατακόρυφα. Το είδαμε να συμβαίνει στα καζίνο της Σύρου ή του Λουτρακίου, που άνοιξαν θριαμβευτικά και μετά από 3-4 χρόνια άρχισε η κατάρρευση τους.

Υπάρχει ένας αντίλογος ως προς τους ουρανοξύστες, ότι δεν επιτρέπεται η δόμηση πάνω από το ύψος της Ακρόπολης. Ο Αλέκος Φλαμπουράρης δήλωσε πως το ζήτημα του ύψους, τώρα είναι στα χέρια του Συμβουλίου της Επικρατείας. Υπάρχει περίπτωση να ανατραπεί;

Το ύψος της Ακρόπολης δεν νομοθετηθεί ως όριο υψών. Υπάρχει όμως στην αντίληψη της επιστημονικής κοινότητας για τον επιθυμητό ορίζοντα του λεκανοπεδίου από την εποχή Τρίτση. Αυτό που όρισε το Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο είναι πως τα μνημεία δεν πρέπει καλυφθούν ούτε να αλλοιωθεί το αττικό τοπίο. Το πρώτο τηρείται, το δεύτερο εν μέρει μετά από αλλαγές στο ΣΟΑ. Από εκεί και πέρα, το ΣτΕ θα κρίνει ελέγχοντας τις παρεκκλίσεις του Ελληνικού. Δεν είναι πολύ πιθανό να φέρει ανατροπές. Θα ήταν μεγάλη νίκη να μην έχουμε τους θηριώδεις αυτούς ουρανοξύστες, αλλά επαναλαμβάνω ότι αυτοί είναι ακόμα εικονικοί. Θα περάσουν πάρα πολλά χρόνια μέχρι να χτιστούν, αν χτιστούν ποτέ.

Ένα από τα επιχειρήματα της εταιρείας είναι ότι αυτή η επένδυση θα ανοίξει πολλές θέσεις εργασίας και ότι θα ενισχύσει την τοπική κοινωνία. Ισχύει κάτι τέτοιο;

Όσον αφορά τις θέσεις εργασίας, η πρόβλεψη είναι εξωπραγματική. Μιλούν για 70.000 θέσεις εργασίας, άλλο ένα επικοινωνιακό τέχνασμα για να παρασυρθεί ο κόσμος που υποφέρει από την ανεργία. Θα υπάρξουν προσωρινές θέσεις στην οικοδομή και θέσεις στις υπηρεσίες όταν και όποτε λειτουργήσουν αυτές. Από την άλλη, το χτίσιμο νέων εμπορικών αγορών, θα μειώσει θέσεις εργασίας από την τοπική κοινωνία, θα διαλύσει τις τοπικές αγορές και τη μικρή αναψυχή, θα έχει άσχημες επιπτώσεις στο μεγάλο open mall της Γλυφάδας.

Ο ρόλος του δημοσίου και της τοπικής αυτοδιοίκησης

Το δημόσιο έχει τον έλεγχο της εξέλιξης αυτής της επένδυσης;

Διαρκώς. Χαίρομαι γιατί γλιτώνουμε από την προβληματική εταιρεία «Ελληνικόν Α.Ε.», η οποία έπαιξε τον χειρότερο ρόλο. Ήταν βασιλικότεροι του βασιλέως, λιγότερο διαλλακτικοί από τους επενδυτές όσον αφορά λχ το πράσινο ή τα μνημεία. Ο έλεγχος περνά πια σε ένα ειδικό γραφείο Ελληνικού, που υπάγεται στο υπουργείο Οικονομίας και θα έχει την εποπτεία του έργου. Υπάρχει και η μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων, η τήρηση της οποίας -όπως γίνεται σε όλα τα μεγάλα έργα- έχει διασφαλιστεί, παρότι επιχειρήθηκε το αντίθετο, ενώ η αρχαιολογική υπηρεσία θα έχει παράλληλα την επίβλεψη του έργου στα τμήματα των αρχαιολογικών χώρων και των νεότερων μνημείων.

Ποιος είναι ο ρόλος της τοπικής αυτοδιοίκησης; Είναι δεμένα τα χέρια της;

Οι δύο δήμοι, της Γλυφάδας και του Αλίμου, πορεύονται με μια τακτική παρεμβάσεων και διεκδικήσεων στη διαβούλευση για να υπάρξουν ανταποδοτικά οφέλη και να επιτευχθεί ελάφρυνση των τεράστιων επιπτώσεων στις περιοχές. Ο δήμαρχος Ελληνικού-Αργυρούπολης εξελέγη με τη σημαία να χτιστεί το σύμπαν και δεν συμμετείχε στη διαβούλευση, με τους όρους που προανέφερα. Η περιφερειακή αυτοδιοίκηση οφείλει επίσης να έχει όχι μόνο λόγο, αλλά και εποπτεία του έργου. Από την άλλη, παραμένουν πολλά στάδια που πρέπει να ολοκληρωθούν, όπως είναι η κατανομή δημόσιων και ιδιωτικών εκτάσεων ή οι κατανομές και η ανάληψη της διαχείρισης των δημόσιων χώρων.

Επομένως, αυτό είναι και ένα ζήτημα που θα τεθεί στις επόμενες αυτοδιοικητικές εκλογές.

Προφανώς. Όταν στις επόμενες εκλογές η εικόνα θα συνεχίσει να είναι αυτή που βλέπουμε τώρα, σχεδόν στάσιμη, θα πρέπει να απαντήσουν όσοι υπερασπίστηκαν με πάθος την επένδυση, γιατί το έργο δεν τρέχει. Τότε ότι θα έχει πολύ ενδιαφέρον η συζήτηση.

Ούτε διθύραμβοι, ούτε οιμωγές

Αναφέρθηκες κάποια στιγμή στα ΜΜΕ, που καλλιεργούσαν ηθικούς πανικούς για τη «χαμένη επένδυση», ενώ ταυτόχρονα στοχοποιούσαν ανθρώπους, όπως είναι τα μέλη του ΚΑΣ ή η γενική γραμματέας του υπουργείου Πολιτισμού, Μαρία Βλαζάκη…

Οι επενδυτές καθυστέρησαν σχεδόν ένα χρόνο αδικαιολόγητα να καταθέσουν τα σχέδια. Μπορεί να τους είχαν συμβουλεύσει να αναμένουν την πτώση της κυβέρνησης! Αντίθετα το ΚΑΣ με ευθύνη της Γενικής Γραμματέως, έτρεξε με πρωτοφανείς ρυθμούς, τηρώντας το νόμιμο χρονοδιάγραμμα. Τώρα, που δεν έχουν κάποιον να τους «εμποδίζει», να δούμε αν θα ξεκινήσουν οι μπουλντόζες που έχουν όπως έλεγαν τα ΜΜΕ αναμμένες τις μηχανές από πρόπερσι…

Ο Αλέξης Τσίπρας, μετά την υπογραφή του προεδρικού διατάγματος, δήλωσε πως «μια εμβληματική επένδυση ξεκινά και δεν θα είναι η μόνη». Είναι, δηλαδή, μια επένδυση που θα πάει τη χώρα μπροστά;

Είναι μια αστική ανάπλαση - επένδυση που δεν ταιριάζει στο ύφος των ευρωπαϊκών πόλεων, αλλά στο Ντουμπάι. Έγιναν μεγάλες προσπάθειες από πάρα πολλές και πολλούς, ώστε να υπάρξει δημόσιος έλεγχος, να μειωθούν οι επιπτώσεις, να αυξηθούν τα οφέλη. Θα φέρει σίγουρα πολύ λιγότερα οφέλη από όσα υπόσχονται οι επενδυτές. Υπήρξαν όμως σημαντικές θετικές αλλαγές. Έληξε η προβληματική θεσμική εκκρεμότητα του Ελληνικού. Δεν χρειάζονται κατά τη γνώμη μου ούτε διθύραμβοι, ούτε οιμωγές.

Νέα μέτωπα για το κίνημα

Το κίνημα έδωσε τη μάχη επί μια δεκαετία. Τι κέρδισε τελικά και τι διεκδικήσεις ανοίγονται μπροστά;

Από τη στιγμή που το Ελληνικό, επί Σαμαρά, τέθηκε στα προαπαιτούμενα του μνημονίου, ήταν πια μια πολύ δύσκολη υπόθεση. Από το φθινόπωρο του 2015, λοιπόν, η κατά μέτωπο σύγκρουση («Το Ελληνικό δεν πωλείται») έχασε το νόημά της. Τότε, πολύς κόσμος, έκανε την επιλογή αλλαγής πλεύσης. Ανήκω σε αυτούς. Επελέγη να δοθεί η μάχη στο τραπέζι της διαπραγμάτευσης και όχι μέσω της αδιαπραγμάτευτης στάσης που είχε κουράσει πια και την κοινωνία και είχε αποδυναμώσει τα κινήματα: «Να σώσουμε ό,τι σώζεται».

Έτσι προχώρησε αυτή η νέα δύσκολη φάση, για τον περιορισμό των επιπτώσεων, τη βελτίωση των όρων από τη σκοπιά της κοινωνίας και του περιβάλλοντος. Η ιδέα ότι θα ξαναγυρίζαμε στο 2007 και θα αρχίζαμε εκ του μηδενός, δεν είχε τόπο την κολασμένη πρώτη χρονιά των μνημονίων. Ένα από τα ζητήματα που έθετε ο Σόιμπλε στην κυβέρνηση κάθε φορά ήταν γιατί δεν έχει πωληθεί ακόμα το Ελληνικό. Η κυβέρνηση είχε να επιλέξει αν θα δώσει τη μάχη κατά μέτωπο για το Ελληνικό ή για τα εργασιακά, την ανεργία και τις απολύσεις. Επέλεξε το δεύτερο και καλά έκανε.

Από εδώ και πέρα, ανοίγονται νέα μέτωπα, όπου το κίνημα πρέπει να είναι πρωτοπόρο. Για παράδειγμα, δυστυχώς, μέσω δικαστικών αποφάσεων, δεν έγιναν δεκτές οι εισηγήσεις των δασαρχείων για τα εκατοντάδες πεύκα του Αγίου Κοσμά και για το δασικό τμήμα του παλιού κολεγίου θηλέων. Νομίζω όμως πως την ώρα που θα ανάψουν τα αλυσοπρίονα για να κοπούν τα πεύκα, τα πράγματα δεν θα είναι τόσο εύκολα για τους επενδυτές. Οι Αθηναίοι έχουν μάθει τα τελευταία χρόνια να μην αφήνουν να κοπεί ούτε ένα δέντρο. Εκατοντάδες χιλιάδες δέντρα έχουν σωθεί, χωρίς αποφάσεις δασαρχείων. Μια άλλη μάχη που είναι μπροστά μας, είναι το στοίχημα να μείνουν ανοιχτές οι παραλίες, όπως ορίστηκε από την τροποποιημένη σύμβαση, όπως και να είναι προσπελάσιμοι και ουσιαστικά προστατευμένοι οι αρχαιολογικοί χώροι.

Εικονική επένδυση με στόχο το πρεστίζ

Πρόκειται για μια τεράστια ιδιωτική επένδυση 5 δισ. ευρώ. Από τη διεθνή εμπειρία, τέτοιου είδους επενδύσεις είναι εφικτές;

Υπάρχουν περιπτώσεις αντίστοιχων επενδύσεων σε ισχυρότατες οικονομίες του καπιταλισμού, όπως είναι η Μεγάλη Βρετανία, η Γερμανία ή η Γαλλία, πίσω από τις οποίες όμως υπάρχει η συμμετοχή και ο έλεγχος δημοσίου και αυτοδιοίκησης. Αυτές οι αναπλάσεις χρειάστηκαν 30 ή και 40 χρόνια για να ολοκληρωθούν και μεσολάβησαν δεκάδες αναθεωρήσεις των σχεδίων τους και των όρων.

Πουθενά στην Ευρώπη δεν υπάρχει ιδιωτική επένδυση τέτοιου μεγέθους Γι’ αυτό νομίζω ότι δεν θα τη δούμε ποτέ να ολοκληρώνεται, αλλά θα έχουμε σε λίγα χρόνια αιτήματα των επενδυτών προς το ελληνικό δημόσιο να συνεισφέρει ή να αναθεωρήσει τους όρους. Αυτό συνέβη στη Γερμανία της Μέρκελ αλλά και στην Αγγλία της Θάτσερ. Αντίστοιχα παραδείγματα στην αραβική χερσόνησο θεωρούνται πλέον κτηματομεσιτικές «φούσκες» μη βιώσιμες.

Τότε γιατί κατατέθηκε μια τόσο φιλόδοξη πρόταση, από πλευράς Lamda Development;

Είναι κατά τη γνώμη μου, μια εικονική επένδυση, με αξία στο Χρηματιστήριο. Οι επενδυτές προσπαθούν να πουλήσουν πρεστίζ, έχοντας ένα χαρτοφυλάκιο αδειών οικοδόμησης, μεταξύ των οποίων έξι ουρανοξυστών 200 μέτρων ύψους! Σκεφτείτε ότι ο κάθε ένας από αυτούς κοστίζει όσο το πενταετές πλάνο επενδύσεων της COSCO στον Πειραιά, δηλαδή 150 εκατ. ευρώ, της μεγαλύτερης επένδυσης στη Μεσόγειο με την κρατική στήριξη της Κίνας. Είναι δύσκολο να πειστούμε ότι οι παρόντες επενδυτές είναι ισχυρότεροι ή πιο ικανοί από τον κινέζικο κρατικό κολοσσό.

Αυτό που θα συμβεί θα είναι ίσως η εκκίνηση της ανέγερσης ενός ουρανοξύστη την επόμενη πενταετία για να λειτουργήσει ως εμπορική διαφήμιση. Ο ρόλος της εταιρείας θα είναι μεσιτικός και όχι κατασκευαστικός. Θα λειτουργεί ως μεσάζων για τη μεταπώληση ή μεταπαραχώρηση σε άλλες εταιρείες τμημάτων αυτής της επένδυσης.

η εποχή

Διαβάστε:

• Εδώ όλη η αρθρογραφία που δημοσίευσε το ιστολόγιό μας επιχειρώντας να συμβάλει στον αγώνα για τη δημιουργία Δημόσιου Μητροπολιτικού Πάρκου στο Ελληνικό